Минимущества: расчет аренды земли в Заполярье привели к единообразию
С 1 января 2025 года в Мурманской области действует новый порядок расчета арендной платы за областные и неразграниченные земли. Некоторые предприниматели оказались не готовы к нововведениям — в ряде случаев стоимость аренды земель возросла многократно. РБК Мурманск выяснил, для чего установили новый порядок и какие ожидания от нововведения у представителей бизнес-сообщества.
На принципах справедливости
Общая площадь земель, находящихся в собственности Мурманской области, составляет 87,8 млн кв. м, из которых 33,2 млн кв. м арендованы физическими и юридическими лицами. В Министерстве имущественных отношений Мурманской области уточнили, что в данном случае не учитываются неразграниченные земли.
По итогам 2024 года бюджет региона получил 6,8 млн руб. в качестве дохода от аренды земель. В сравнении с 2023 годом показатели незначительно выросли (+1%), что, как объяснили в ведомстве, обусловлено инфляционными процессами и изменением кадастровой стоимости земельных участков.
Фактически обновленная формула при расчете арендной платы учитывает кадастровую стоимость земельного участка, а также два коэффициента — динамики рынка (в 2025 году — 1,3456) и арендной платы за земельный участок (от 2% до 8% в зависимости от вида разрешенного использования).
Как сообщили РБК Мурманск в Минимущества, в отношении земель, находящихся в собственности региона, форма расчета арендной платы не претерпела больших изменений, так как и ранее арендная плата рассчитывалась от кадастровой стоимости земли. Но сейчас власти пересмотрели размеры ставок арендной платы.
«В отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена до принятия нового порядка, нормативно-правовые акты муниципалитетов в указанной сфере были основаны на различных методах и способах определения платы, содержали большое количество разнообразных коэффициентов и льгот, делающих итоговый размер платы за конкретный участок непредсказуемым для потенциального арендатора, а процесс расчета разобщенным, — считают в Минимущества. — Кроме того, плата за земельные участки со схожими характеристиками, но расположенные в разных муниципальных образованиях региона, могла значительно отличаться, что не соответствовало принципу справедливости определения платы за землю».
Спорные слагаемые
Новая формула расчета арендной платы повлияла на итоговую сумму, которую должны платить предприниматели Мурманской области. Ранее в Мурманский областной суд поступил иск об оспаривании принятого в конце 2024 года обновленного порядка расчета аренды. Истцами выступили две местные компании — ООО «Бизнес Проекты» и ООО «БРУ Сервис», а также два физических лица — Александр Ильинский и Василий Буров.
Как пояснил представитель одного из истцов, юрист Максим Митченко, в суде оспаривается не сама формула расчета, а несколько ее элементов, а именно коэффициент динамики рынка и коэффициент арендной платы за земельный участок. «В суде представитель Минимущества поясняет, что новая методика полностью экономически обоснована, но как можно признать экономически обоснованным применение одного и того же коэффициента к торговым центрам, банкам, казино и автомойкам? При этом в отношении складской деятельности установлен свой коэффициент, но в том же размере, хотя доходность таких разных видов экономической деятельности очевидно отличается», — сообщил собеседник.
Объясняя размеры коэффициентов под виды деятельности (от 2 до 8%), в Минимущества сообщили, что они рассчитаны экспертами на основании исследования данных о земельных участках Мурманской области и являются максимально приближенными к рыночным ценам. «Экспертами в ходе многофакторного анализа рынка земли в Мурманской области с использованием метода анализа рентабельности и метода анализа аукционов, по результатам которых фактически заключены договоры аренды, рассчитаны итоговые коэффициенты за пользование земельными участками», — отметили в министерстве.
Защитник предпринимателя также уточнил, что в момент рассмотрения дела об оспаривании новой методики расчета в документ несколько раз вносили изменения (одно из них — ограничение роста арендной платы до 10% для гаражных кооперативов и садоводческих товариществ), что растягивает судебный процесс. «Мы готовы предоставить свою аргументацию, но суду раз за разом приходится изучать новые изменения документа и затем откладывать заседания», — сообщил юрист.
Отложенный эффект
Председатель Мурманского регионального отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», предприниматель Константин Котловский в разговоре с РБК Мурманск выразил мнение, что эффект от нового порядка расчета аренды за земельные участки станет заметен лишь через один–два года после введения методики.
«Основная идея нововведения ясна и направлена на эффективное управление государственным земельным ресурсом. Однако, учитывая достаточно быстрое внедрение, возник негативный фон. Для предпринимателей это создает дополнительную нагрузку, особенно в условиях отмены льготных ставок по упрощенной системе налогообложения (по данным властей, без льгот остались 80% предпринимателей области) и других изменений законодательства. Но наши мероприятия по освещению данного вопроса показывают, что власти готовы слышать бизнес и индивидуально рассматривать вопросы землепользования», — отметил Котловский.
Говоря о реакции бизнесменов, Константин Котловский сообщил, что в «Опору России» поступило коллективное обращение предпринимателей из Мурманска и Апатитов, которые попросили внести изменения в новый порядок расчета. Предложения учли и в феврале текущего года направили в правительство Мурманской области. «Затем порядок, изначально прописанный в постановлении, откорректировали. Были введены льготы, применен индивидуальный порядок расчета и перенесен срок первого платежа», — дополнил собеседник.
Котловский подтвердил, что некоторые предприниматели столкнулись с проблемой неправильного расчета арендной платы по новой методике. «В одном из случаев арендная ставка увеличилась в 12 раз. Мы организовали встречу с Минимуществом, на которой помогли пересчитать неправильно примененную формулу, и выяснилось, что арендная плата уменьшилась. Однако даже при корректном расчете есть случаи, когда рост аренды оказался существенным. Например, за участок почти в гектар предприниматель платил около 300 руб. в год, а после применения новой методики аренда возросла до почти 500 тыс. руб. — это значительное увеличение. Применение льготного периода с отсрочкой платежей для предпринимателей, на мой взгляд, дало бы возможность маневра и планового изменения инвестиционной стратегии, чтобы бизнес мог подготовиться», — добавил Котловский.
При этом, руководитель общественной организации подчеркнул, что подобные льготы необходимо предоставлять под инвестиции. Ранее об этом сообщил и губернатор Мурманской области Андрей Чибис, отмечая, что земля с учетом дефицита свободных участков в области должна предоставляться для реализации инвестиционных проектов с созданием рабочих мест.
