Первыми на рынке жилья в Мурманске подешевеют «сталинки» и «неликвид»

Фото: РБК Мурманск

В настоящее время рынок жилья в России находится в стагнации. На этом фоне в ближайший год цены на первичном и вторичном рынках жилья могут снизиться на 3–5%. Такой прогноз развития ситуации озвучили в рейтинговом агентстве АКРА. РБК Мурманск поинтересовался у экспертов отрасли, чего следует ждать в масштабах Мурманской области.

Условная стагнация

Что касается цен на рынке жилья Мурманской области, пока что они не падают, даже несмотря на увеличение стоимости ипотеки. По мнению генерального директора агентства недвижимости «Риэлтсеть», исполнительного директора ассоциации «Мурманская Региональная Гильдия Риэлторов» Константина Вензовского, в обозримом будущем ситуация кардинально не изменится.

«Возможна определенная корректировка, но недвижимость для населения по-прежнему останется инструментом сохранения своих средств. Есть те, кто не торопится переводить деньги в банки, понимая, что повышение ставки — явление временное. А есть такие, кто имеет средства и не торопится на рынок. И те, и другие держат при себе свои активы и рынок не перегревается», — прокомментировал эксперт.

По мнению Вензовского, стагнация на рынке жилья в регионе определенно есть. Вопрос только в том, что ей считать. «Нынешняя условная стагнация — это более динамичный рынок, чем в допандемийных 2018 — 2019 годах, это, по сути, все равно рост. Сейчас больше сделок, чем тогда, и чек каждой сделки выше в два раза. Если раньше однокомнатную квартиру в Мурманске продавали за 1,2 — 1,5 млн руб., то сейчас она же стоит 3,5 — 4 млн руб. А вот если сравнивать с периодом 2020 — 2024 годов — то да, это определенный откат», — продолжил он.

«В очереди никто не стоит»

Как считает Константин Вензовский, 2016 — 2020 годы на рынке жилья Мурманской области можно считать временем роста и развития. Сейчас эксперт отмечает некоторое охлаждение. «Мы с коллегами наблюдаем, что стало чуть меньше покупателей и чуть больше предложения», — сказал он.

Риелтор агентства недвижимости «Альфа Групп Недвижимость» Марина Приходько говорит, что первое серьезное снижение цен в Мурманске можно будет увидеть по неликвидным объектам с точки зрения их локации и состояния. «Речь идет о квартирах, которые нуждаются в капитальном ремонте. По сути, покупка таких объектов — приобретение квадратных метров в чистом виде, — уточнила она. — Впрочем, в настоящее время квартиры, как правило, покупают, чтобы заехать и жить. Речь идет о «среднем» жителе области».

Причиной происходящего, по ее словам, стал рост цен на рынке стройматериалов. В ближайшее время ситуация не изменится. Конечно, остались те, кто претендует на эксклюзивные, дорогие ремонты, но таких покупателей немного.

Более «приятный» ценник в перспективе стоит ждать и на «сталинки», говорит мурманский риелтор Юлия Дятлова. По ее словам, цены на объекты в старом фонде и без того завышены. Новые экономические реалии, связанные с охлаждением спроса, должны уравновесить картину, считает эксперт. «Кому надо продать, те будут снижать цены. Я уже вижу удешевление по некоторым объектам на 200 — 400 тыс. руб., — поделилась наблюдениями представитель рынка. — Люди готовы торговаться. В очереди за квартирами, как раньше, никто не стоит и уже не будет».

Марина Приходько отметила, что ситуация в коммерческом секторе недвижимости предвосхитила происходящее с жилым фондом. «По продажам «коммерции» было заметно, что цены «просели», — сказала она. — То же самое в настоящее время происходит и с квартирами».

Ипотека: без шансов

Около 50% рынка жилья в Мурманской области составляют объекты ипотечного кредитования. Дальнейшее повышение ставки в перспективе несомненно скажется на и без того низкой активности потенциальных заемщиков. «Такого ажиотажа, как прежде, конечно, уже не будет, — прокомментировал Константин Вензовский. — Следующий год — это год со средней ключевой ставкой значительно выше той, которую мы традиционно ожидали. Я не исключаю, что в новый год мы войдем с еще большим показателем. Конечно, с учетом развития экономики страны и глобальных процессов она снизится, но вопрос — когда и насколько активно это будет происходить. Даже если она упадет до 13-14% — это достаточно много, чтобы давать рынку серьезные импульсы».

Эксперт предположил, что ипотека будет иметь вес с учетом государственных программ — семейной, арктической. Но это будет очень опосредованное влияние, говорит он. «Оно распространится не на всех. К тому же, не все банки готовы работать на таких условиях. В отношении потенциальных покупателей принимаются различные заградительные меры, например, поднимается размер первоначального взноса», — указал он.

Обманутые ожидания

Опрошенные эксперты отмечают, что в случае с новостройками в регионе ипотечные ожидания покупателей оказались, по сути, обманутыми. «Был интерес к таким объектам, потому что люди предполагали, что все новые квартиры подойдут под «Арктическую ипотеку». Как только пришло понимание, что многие квартиры не подходят под такие условия, энтузиазм покупателей резко упал», — отметила Марина Приходько.

По словам представителей рынка, интерес к квартирам в новостройках у массового покупателя в ближайшие год-полтора останется невысоким. Причина банальна — ценовая политика застройщиков. «Новые объекты никак не повлияют на рынок. Ценник на «квадраты» в строящемся жилье завышен. По сути, такие объекты останутся недоступными для массового покупателя», — считает Юлия Дятлова.

По словам Марины Приходько, отпугивает консервативного мурманского покупателя и непонимание: что будет с качеством новостроек, которые в регионе считаются «штучным товаром». «Строительство на Севере имеет много нюансов — от закладки фундамента до возведения стен. Даже если взять во внимание Колу — там сильный ветер. Как поведут себя в таких условиях стройматериалы? Возможно, через 5 — 7 лет, когда будет виден результат работы застройщиков, ситуация и поменяется», — прокомментировала риелтор.

К октябрю 2024 года средняя цена квартиры в областном центре достигла 5,5 млн руб. Речь преимущественно о квартирах, возраст которых составляет 30-60 лет. С начала 2024 года в областном центре средняя цена квадратного метра в квартирах вторичного жилого фонда выросла на 4,6% и составила 111,8 тыс. руб. По итогам третьего квартала прирост стоимости насчитывает 1,4%.

Ранее уже отмечалось, что на квартиры в строящемся ЖК «Кольские огни» под Мурманском нет ажиотажа, вакантными остаются 22 предложения. Цена «квадрата» в новостройке составляет 172,9 тыс. руб.