Пул есть: эксперт о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Мурманске

Фото: РБК Мурманск

По данным консалтинговой компании CORE.XP, вложения в объекты коммерческой недвижимости в России, по предварительным итогам 2022 года, выросли на 25% в годовом сопоставлении — они могут достигнуть 221 млрд руб. Основной спрос со стороны инвесторов был сосредоточен на активах, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге, в то время как на регионы пришлось 12% от общего объема инвестиций. По просьбе РБК Мурманск гендиректор агентства недвижимости «Риэлтсеть», исполнительный директор ассоциации «Мурманская Региональная Гильдия Риэлторов» Константин Вензовский рассказал о ключевых трендах в отрасли, а также о том, что определяет востребованность нежилого объекта на рынке коммерческой недвижимости в Мурманске.

Компании предпочитают покупке аренду

С прошлого года ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Мурманске в целом не изменилась — здесь по-прежнему представлено большое количество объектов на продажу. «Инвесторы все так же рассчитывают приобрести объект недвижимости со сроком окупаемости в 7–8 лет. Сегодня это считается нормой. То есть, если объект сдается в аренду условно по цене 100 тыс. руб. чистой прибыли без учета расходов на коммуналку, то, соответственно, стоимость такого объекта в условные 8 лет составит 9–10 млн руб. Сегодня оценку делаю такую. Хотя есть объекты, выставленные со сроком окупаемости 12–15 лет — по опыту, они стоят на рынке долго и особым спросом не пользуются», — говорит Константин Вензовский.

Как считает эксперт, коммерческая недвижимость в Мурманске переоценена — в областном центре выгоднее брать в аренду. Об этом тренде говорят и представители отрасли в Карелии: цены на недвижимость растут быстрее, чем рынок аренды — за последнее время рыночная цена квадратного метра выросла почти в 2 раза, а арендная ставка всего на 30%.

«Свободных помещений в Мурманске не так много, то есть в аренду все сдается хорошо, конечно, если, скажем так, соотношение цены, качества, месторасположения соблюдается. Средняя стоимость аренды по городу — в пределах 800 руб. за кв.м. в местах с высокой проходимостью. Цена особо популярных локаций может достигать 1,5 тыс. руб. и даже выше. В целом по офисным форматам — 700–800, если большие площади — 500–700 руб. за кв.м. Это чистые деньги, которые идут без учета оплаты коммунальных платежей», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Риэлтсеть».

Парикмахерские — ближе к народу

Еще один тренд последнего времени — это ротация арендаторов. «Раньше в дорогих и востребованных помещениях располагались весьма платежеспособные структуры. Но сегодня в связи с изменением конъюнктуры, переориентацией и банковского сектора, и розничной торговли в интернет, в связи с сокращением издержек на площади, на первые линии выходят бытовые услуги, парикмахерские, салоны, какие-то магазины, которые раньше сидели в более дешевых и удаленных площадях. Сегодня они стали ближе к народу, к потребителю», — говорит Константин Вензовский.

За последние несколько лет на рынке коммерческой недвижимости существенно скорректировалась цена, объясняет эксперт. «Если раньше в проходимых местах аренда условных магазинов площадью в пределах 50–100 квадратных метров стоила 2–3 тыс. руб., то сегодня она стоит полторы. В целом торговля переехала в моллы, в торговые центры. В Мурманске есть улица Самойловой — так называемый «Арбат», так вот раньше она была чисто торговой улицей. Сейчас там есть магазины, конечно, но и не только. Стоимость аренды на Самойловой теперь значительно ниже», — поясняет Вензовский.

Стабильно хороший спрос на склады

В 2023 году российские эксперты ожидают роста спроса на складские площади. По оценкам специалистов, годовой объем сделок составит 2,9 млн кв. м, причем половина этого объема может прийтись на региональные рынки.

В Мурманске оборудованные склады востребованы всегда. «Качественные складские площади — как холодные, так и отапливаемые, имеющие рефрижераторы, морозилки — они всегда были в хорошем спросе при грамотном обслуживании, хорошей логистике, наличии транспортных развязок и соотношения к определенным локациям города. Вся промзона сдается нормально, есть складские помещения в портовых зонах — поближе к центру, и Первомайский округ, разные округа. При этом у арендаторов есть определенные ожидания. Так что здесь вопрос конкуренции, потребитель голосует рублем — там, где хорошо, там, соответственно, всегда все забито и у владельцев склада максимальная окупаемость. Это работает в любые времена», — считает Константин Вензовский.

Плюс инвестиций в коммерческие объекты, как говорят эксперты, заключается в более высокой доходности. Так, доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8–15%, склады — 10%, объекты стрит-ретейла — 10–12%. В среднем доходность по коммерческой недвижимости в России составляет 8–10% годовых, а окупается коммерческое помещение за 10–12 лет.

Отдача от подобных вложений во многом зависит от подхода к организации дела, говорит Константин Вензовский. «Элементарно — насколько готовы владельцы инвестировать в поднятие уровня, класса своих помещений. Те, кто готов, переделывают склады, вкладываются в отопление, размещают успешно, к примеру, какие-то дискаунтеры — и населению хорошо, и арендатору, и владельцу — всем хорошо. Кто ждет, что арендатор сам вложится в оборудование помещения, несет убытки», — объясняет эксперт.

Этот принцип работает и в случае продажи коммерческой недвижимости. «Позиционирование коммерции на рынке всегда достаточно длинное. Но при нормальной цене, при нормальных сроках окупаемости, если она (коммерческая недвижимость — прим. ред.) инвестиционно привлекательная, ее можно быстро реализовать, потому что есть пул инвесторов, которые готовы вкладываться при условиях окупаемости», — считает Константин Вензовский.

Повтор публикации от 13.02.2023