Перейти к основному контенту

Внешнеторговый форум РБК,
29 апреля, Центр событий РБК

Новая логистика

Валюты расчетов

Безопасность поставок

IT решения для ВЭД

Выход на новые рынки

18+

Мурманск ,  
0 

Пул есть: эксперт о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Мурманске

Фото: РБК Мурманск
Фото: РБК Мурманск

По данным консалтинговой компании CORE.XP, вложения в объекты коммерческой недвижимости в России, по предварительным итогам 2022 года, выросли на 25% в годовом сопоставлении — они могут достигнуть 221 млрд руб. Основной спрос со стороны инвесторов был сосредоточен на активах, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге, в то время как на регионы пришлось 12% от общего объема инвестиций. По просьбе РБК Мурманск гендиректор агентства недвижимости «Риэлтсеть», исполнительный директор ассоциации «Мурманская Региональная Гильдия Риэлторов» Константин Вензовский рассказал о ключевых трендах в отрасли, а также о том, что определяет востребованность нежилого объекта на рынке коммерческой недвижимости в Мурманске.

Компании предпочитают покупке аренду

С прошлого года ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Мурманске в целом не изменилась — здесь по-прежнему представлено большое количество объектов на продажу. «Инвесторы все так же рассчитывают приобрести объект недвижимости со сроком окупаемости в 7–8 лет. Сегодня это считается нормой. То есть, если объект сдается в аренду условно по цене 100 тыс. руб. чистой прибыли без учета расходов на коммуналку, то, соответственно, стоимость такого объекта в условные 8 лет составит 9–10 млн руб. Сегодня оценку делаю такую. Хотя есть объекты, выставленные со сроком окупаемости 12–15 лет — по опыту, они стоят на рынке долго и особым спросом не пользуются», — говорит Константин Вензовский.

Как считает эксперт, коммерческая недвижимость в Мурманске переоценена — в областном центре выгоднее брать в аренду. Об этом тренде говорят и представители отрасли в Карелии: цены на недвижимость растут быстрее, чем рынок аренды — за последнее время рыночная цена квадратного метра выросла почти в 2 раза, а арендная ставка всего на 30%.

«Свободных помещений в Мурманске не так много, то есть в аренду все сдается хорошо, конечно, если, скажем так, соотношение цены, качества, месторасположения соблюдается. Средняя стоимость аренды по городу — в пределах 800 руб. за кв.м. в местах с высокой проходимостью. Цена особо популярных локаций может достигать 1,5 тыс. руб. и даже выше. В целом по офисным форматам — 700–800, если большие площади — 500–700 руб. за кв.м. Это чистые деньги, которые идут без учета оплаты коммунальных платежей», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Риэлтсеть».

Парикмахерские — ближе к народу

Еще один тренд последнего времени — это ротация арендаторов. «Раньше в дорогих и востребованных помещениях располагались весьма платежеспособные структуры. Но сегодня в связи с изменением конъюнктуры, переориентацией и банковского сектора, и розничной торговли в интернет, в связи с сокращением издержек на площади, на первые линии выходят бытовые услуги, парикмахерские, салоны, какие-то магазины, которые раньше сидели в более дешевых и удаленных площадях. Сегодня они стали ближе к народу, к потребителю», — говорит Константин Вензовский.

За последние несколько лет на рынке коммерческой недвижимости существенно скорректировалась цена, объясняет эксперт. «Если раньше в проходимых местах аренда условных магазинов площадью в пределах 50–100 квадратных метров стоила 2–3 тыс. руб., то сегодня она стоит полторы. В целом торговля переехала в моллы, в торговые центры. В Мурманске есть улица Самойловой — так называемый «Арбат», так вот раньше она была чисто торговой улицей. Сейчас там есть магазины, конечно, но и не только. Стоимость аренды на Самойловой теперь значительно ниже», — поясняет Вензовский.

Стабильно хороший спрос на склады

В 2023 году российские эксперты ожидают роста спроса на складские площади. По оценкам специалистов, годовой объем сделок составит 2,9 млн кв. м, причем половина этого объема может прийтись на региональные рынки.

В Мурманске оборудованные склады востребованы всегда. «Качественные складские площади — как холодные, так и отапливаемые, имеющие рефрижераторы, морозилки — они всегда были в хорошем спросе при грамотном обслуживании, хорошей логистике, наличии транспортных развязок и соотношения к определенным локациям города. Вся промзона сдается нормально, есть складские помещения в портовых зонах — поближе к центру, и Первомайский округ, разные округа. При этом у арендаторов есть определенные ожидания. Так что здесь вопрос конкуренции, потребитель голосует рублем — там, где хорошо, там, соответственно, всегда все забито и у владельцев склада максимальная окупаемость. Это работает в любые времена», — считает Константин Вензовский.

Плюс инвестиций в коммерческие объекты, как говорят эксперты, заключается в более высокой доходности. Так, доходность вложений в офисную недвижимость составляет 8–15%, склады — 10%, объекты стрит-ретейла — 10–12%. В среднем доходность по коммерческой недвижимости в России составляет 8–10% годовых, а окупается коммерческое помещение за 10–12 лет.

Отдача от подобных вложений во многом зависит от подхода к организации дела, говорит Константин Вензовский. «Элементарно — насколько готовы владельцы инвестировать в поднятие уровня, класса своих помещений. Те, кто готов, переделывают склады, вкладываются в отопление, размещают успешно, к примеру, какие-то дискаунтеры — и населению хорошо, и арендатору, и владельцу — всем хорошо. Кто ждет, что арендатор сам вложится в оборудование помещения, несет убытки», — объясняет эксперт.

Этот принцип работает и в случае продажи коммерческой недвижимости. «Позиционирование коммерции на рынке всегда достаточно длинное. Но при нормальной цене, при нормальных сроках окупаемости, если она (коммерческая недвижимость — прим. ред.) инвестиционно привлекательная, ее можно быстро реализовать, потому что есть пул инвесторов, которые готовы вкладываться при условиях окупаемости», — считает Константин Вензовский.

Повтор публикации от 13.02.2023

Авторы
Теги

Внешнеторговый форум РБК,
29 апреля, Центр событий РБК

Новая логистика

Валюты расчетов

Безопасность поставок

IT решения для ВЭД

Выход на новые рынки

18+

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 23 апреля
EUR ЦБ: 94,04 (+0,37)
Инвестиции, 22 апр, 18:08
Курс доллара на 23 апреля
USD ЦБ: 81,46 (+0,7)
Инвестиции, 22 апр, 18:08
Все новости Мурманск
Как эволюционировали сервисы для состоятельных людей за 15 летРБК и СберПервый, 14:44
GWM представил в Шанхае новый кроссовер Haval и особый Tank 300Авто, 14:39
Павлюченкова проиграла пропустившей больше двух лет финалистке US OpenСпорт, 14:32
Песков заявил, что Москва не расценивает заявление Вэнса как ультиматумПолитика, 14:29
Экономика замедлилась: 7 антикризисных советов для предпринимателейPro, 14:28
Кто пришел проститься с Зурабом Церетели. ФоторепортажОбщество, 14:24 
Дипмиссия России в Стамбуле дала советы россиянам из-за землетрясенияОбщество, 14:23
Доступный биохакинг: как прожить до 120 лет
Начните эффективно бороться с факторами старения на интенсиве РБК Pro
Подробнее
Лавров объяснил, почему России невыгодно сокращать число мигрантовОбщество, 14:19
От Абызова до Иванова: кто из российских чиновников был под следствиемПолитика, 14:13 
Отказавшийся от нейтрального статуса пловец Гирев передумал и вернул егоСпорт, 14:11
Кризисы в отношениях: можно пройти самим или идти к психотерапевтуPro, 14:10
Умер бывший футболист и тренер «Рубина» Владимир ЗайцевСпорт, 14:07
Мэр Елабуги сообщил о сбитом беспилотникеПолитика, 14:07
Как работают биржи в майские праздники 2025 года: календарьИнвестиции, 14:05