Эксперты: рынок недвижимости Мурманска пришел в себя
Несмотря на низкие темпы строительства, на рынке недвижимости в городе достаточно предложений. Представители отрасли рассказали РБК Мурманск об основных трендах и почему арендный бизнес в Мурманске зачастую оказывается рентабельнее, чем в Москве.
Приходят в себя
Еще в апреле, несмотря на принятое решение о поднятии ключевой ставки Центробанка, риэлторы Мурманска отрицали увеличение стоимости жилья в областном центре. Количество покупателей снизилось, но на рынке сохранялся дефицит предложений. Этот тренд актуален до сих пор, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Риэлтсеть», исполнительный директор ассоциации «Мурманская Региональная Гильдия Риэлторов» Константин Вензовский.
«Сейчас уже можно говорить о том, что рынок оправился от повышения ключевой ставки, от пережитого стресса. По существу, примерно с июня-июля пошли достойные предложения по ипотечным продуктам, соответственно, на рынок вернулось большое количество людей, решающих свой жилищный вопрос. Не отказываются от покупок и инвесторы», — объясняет эксперт.
Вензовский вспоминает, что весной 2022 года на рынке недвижимости наблюдался «откат» арендаторов. Однако по прошествии небольшого количества времени спрос в этой нише тоже восстановился.
«Определенный пул вахтовиков, компаний, которые взаимодействовали с Мурманском в целом, с рынком недвижимости в плане аренды, уехали. Но приезжают новые — вот, что самое интересное. То есть спрос на аренду возвращается, цена, в общем-то, стабилизировалась, инвесторы тоже в хорошем настроении, и те, кто откладывал покупки, сейчас их делают», — говорит эксперт.
По внутренним аналитическим данным агентства Вензовского, в среднем стоимость квадратного метра в Мурманске подросла за последние полтора месяца на 3,5 тыс. руб.
«Мы анализируем наши сделки, у нас есть возможность отмечать в системе заключительные цифры, которые отражаются в договорах купли-продажи. Могу сказать, что в нынешнее время дисконтирования нет, идет надбавка — часто объекты недвижимости продают дороже, чем первично позиционируют. Последние полтора месяца точно», — говорит эксперт.
Цена вопроса
В целом, по информации экспертов, стоимость жилья в Мурманске выросла с 84 тыс. руб. за квадратный метр до 89 тыс. руб. В то же время цена за квадратный метр в областном центре начинается от 75–80 тыс. руб. и выше — в зависимости от района, а также состояния жилья, объясняет директор руководитель агентства «Кристалл Недвижимость» Владимир Принцев.
«Если за 75 тыс. руб. нашелся объект, значит, повезло. Есть два фактора при выборе жилья в Мурманске. Во-первых, его стоимость — если она ниже рыночной, то люди в принципе готовы покупать и ремонтировать такие квартиры. Но большинство, все-таки, хочет сразу заехать и жить в приобретенной квартире, так что упор делают все же на качество. Квартиры с хорошим ремонтом расходятся в разы быстрее», — констатирует Принцев.
По данным агентства Принцева, доля тех, кто приобретает жилье, воспользовавшись ипотечным кредитованием, составляет не меньше 70%.
«Я обратил внимание на то, что раньше было больше операций с недвижимостью с использованием наличных средств. Но, поскольку ипотека стала более доступной, люди вернулись к тому, чтобы решать свои вопросы с помощью ипотечных кредитов. Если говорить о других трендах, то в последняя время в регионе актуальна «загородка», есть спрос. Для примера: мы выставляем на продажу недвижимость в 9 км от Мурманска и фиксируем, что стандартный дом с хорошим ремонтом за 7,5 млн руб. интересует приблизительно 3–4 людей в неделю», — говорит Владимир Принцев.
Своя специфика
В среднем на две квартиры в Мурманске приходится один покупатель. Это хорошее соотношение, считают эксперты.
«Мы видим, что на агрегаторах 1200–1300 предложений, в наш портфель на 300 объявлений поступает 600 уникальных звонков, то есть мы охватываем все сегменты. Один к двум — хороший баланс», — объясняет Константин Вензовский.
Мурманск традиционно отстает в рейтингах с показателями по жилищному строительству. По данным агентства РИА Рейтинг в 2021 году объем введенного жилья составил 4,9 тыс. кв.м., при этом обеспеченность населения жильем (общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя) составила 26,9 кв.м. на человека. Мурманск в этом исследовании занял предпоследнюю, 99 строку. Малое количество новостроек сказывается на формировании предложения на рынке.
«По новостройкам было определенное затишье, но рынок продаж восстанавливается. Все новостройки в Мурманске эксклюзивные — эконом-вариант здесь рассматривается как бизнес. Для более обеспеченного сегмента мурманчан они стоят подороже, но разбирают их хорошо», — говорит Вензовский.
К еще одной особенности рынка недвижимости в Заполярье можно отнести высокий уровень его способности к отдаче. Экономика арендного бизнеса в Мурманске также в 3–4 раза выше, чем, к примеру, в Москве.
«Взять ту же Москву, ближайшее Подмосковье — в районе кольца, как это ни удивительно, соотношение на один объект количества покупателей ниже, чем в Мурманске — приблизительно в 5–7 раз. Мурманск выигрывает и по экономике арендного бизнеса. То есть мы покупаем здесь «двушку» условно за 5 млн руб., сдаем ее за 45–40 тыс., к примеру. В то же время в Москве мы покупаем такую же квартиру за 15 млн руб., а сдаем ее за 60 тыс. руб. Грубо говоря, купив здесь три квартиры за 15 млн, можно выручить 120 тыс. руб.», — комментирует Вензовский.
Не стоит хоронить город
Из года в год в Мурманской области фиксируют отток населения. По оценке Мурманскстата, численность населения в регионе на 1 июля 2022 года составила 720,2 тыс. человек и уменьшилась с начала года на 4,3 тыс. человек. Но это в меньшей степени влияет на рынок недвижимости в Мурманске.
«Я могу вам авторитетно заявить, что информация об оттоке населения, которую мы получаем, часто однобокая. Я точно знаю, что в Мурманск приезжает чуть меньше людей, чем уезжает. Сюда едут жители успешных регионов — из Москвы, с юга. Я работаю в компании 22 года, и все это время слышу, что у Мурманска нет будущего, но город продолжает жить и развиваться. Как было до 300 тысяч населения, так и есть. Не стоит хоронить Мурманск, что он станет вахтовым городом и так далее», — считает Вензовский.
Повтор публикации от 03.10.2022
От антикризисных мер к технологическому суверенитету: итоги первых трёх лет импортозамещения в России
